美國房地產常識小問答~推薦Debra 蔡小姐 @ 美國yoyo生活家-代購分享推薦文，歡迎來信生活交流~ez123us@gmail.com

美國地產常識小問答

有興趣試下自己對美國地產常識知道有多少嗎? 先不要看答案, 自己思考記憶一下, 看能答對多少題:

什麼是固定利率貸款(Fixed-Rate Loan)?

答: 固定利率貸款, 顧名思義就是貸款利率和月供款數目在貸款期間內(通常是15年, 20年, 30年, 現在也有40年)固定不變, 但每月償還貸款的本金和利息部分卻是變化的. 通常在貸款初期, 償還利息較多, 因此, 年終報稅可抵扣部分也較多.

什麼是變化利率貸款(Adjustable-Rate Loan)?

答: 變化利率貸款因貸方變化利率, 或還貸金額或還貸時間不同而有幾種:

**變化利率貸款(ARM)----這類貸款通常提供前幾年較低的固定利率, 然後利率會隨著指數(通常是一年財政債券T-bill Rate而變, 但同時貸方(Lender)限定最高變化額度(CAP). 有的貸款也限定最低變化額度(Floor).

**可轉換ARM(Convertible ARM)---- 這類貸款通常允許貸款人(Borrower)將變化利率貸款轉換成一定時限內的固定利率貸款. 例如前5年每年利率固定.

**可重新協定利率貸款(Renegotiable-Rate Mortgage 或Rollover)---這類貸款通常固定前幾年的利率和月付數額, 然後允許貸款人重新協商利率.

**漸進付款貸款(Graduated Payment Mortgage或GPM)—這類貸款的頭兩年付款較低, 但在第5-10年或逐漸調升.

**共享升值貸款(Shared-Appreciation Mortgage): 這類貸款提供低於市場的利率, 但同時貸方共享房屋升值, 在賣房時或在協議時間借款人必須付給貸方升值共享部份. 三藩市政府提供的首次置業貸款計劃DALP就是這種貸款.

貸款公司(Lender)依法應讓我知道那些貸款資料?

答: 聯邦法律要求貸方(Lender)應披露所有貸款費用(Loan Cost), 如估價費(Appraisal Fees), 貸方律師費(Lender’s Attorney Fees), 托管費(Escrow Fees), 貸方服務費(Services Fees), 貸款利率(Mortgage Interest Rate)等. 根據聯邦誠信貸款法案(Federal Truth in Lender Act), 所有的貸款公司或機構必須統一採用一致的計算方法來披露貸款費用以利於消費者作比較. 固然之, 貸款利率必須APR(Annual Percentage Rate) 形式通告貸款人(Borrower).

申請房屋貸款(Home Mortgage)時, 貸款公司(Lender)一般要考慮那些因素?

答: 法律上來講, 並沒有法律要求貸款公司必須考慮什麼, 但一般來說, 貸款公司會考慮下列因素:

工作經歷, 薪資歷史及現職工作証明----通常需提交近年來聯邦報稅(Federal Tax Return)和W-2表格. 如果你的收入來自其它方面, 如房產投資, 小孩撫養費(Child Support)或其它投資, 你同樣需要提交証明文件.
信用歷史(Credit History)---貸款公司通常會獲取你的信用狀況如信用分數(Credit Score)及信用卡欠債金額.

負債數額(Outstanding Debts)----如汽車貸款(Automobile Loans), 撫養費(Alimony)和(Child Support)等.

資產(Assets)---如汽車, 出租房屋(Rental Property), 股票(Stocks), 債券(Bonds), 現金(Cash), 銀行存款(Savings), IRA, 退休金帳戶(Retirement Accounts). 互助基金(Mutual Funds).

自付金/頭款來源(Source of Down Payment)---注意, 你如果有親戚的贈送(Gift), 貸款公司將要您提供贈送証明信(Gift Letter).

5. 什麼是房產交易稅(Realty Transfer Tax)?

答: 房產交易稅是為房地產產權交易特權而支付的稅額, 根據房屋所在的州份不同, 交易稅的徵收方式也不同. 如三藩市, 通常是賣方負責交郡交易稅, 而屋崙(Oakland)的市交易稅率是鄰近城市之冠. 詳細稅率可參考公証行提供的指引. 買賣方誰支付並無硬性規定, 但有一定規律.

6. 什麼是房產稅(Property Tax)?

答: 房產稅, 顧名思義是房屋屋主每年向當地市政府交納的稅種, 俗稱地稅. 房地產稅一般按年計, 房價越貴, 房產稅越高. 一般講, 房地產稅是用於市政, 縣郡, 學區, 社區大學及其它政府機構. 房地產稅屬聯邦個人所得稅報稅扣稅項目, 也可用於抵扣州所得稅扣稅項目, 但各州規定不一.

7. 買屋時, 我怎樣查明房產稅?

答: 買方經紀應該可以向客戶提供上一手業主目前要交的地稅額, 只要將現時的年稅額除以土地價值(Land Value)加上房屋價值(Improvement Value)的總值, 就可以知道房屋的稅率, 用此稅率來乘以您新買的屋價, 就基本上接近你的地稅值, 一般加州稅率約為屋價的1.25%. 但很多地方因為學校基金, 建築基金, 開山費…等影響這個稅率, 所以, 1.25%僅供參考.

8. 買屋後, 有哪些費用項目可以抵扣聯邦所得稅?

答: 房地產稅和一百萬美元貸款的利息可以用於抵扣聯邦所得稅, 此外, 第二個貸款(通常是資產剩值Home Equity Loan)不超過10萬元貸款的利息也可抵扣所得稅. 但注意的是兩個貸款總額不能超過房屋合理市場價值.

另外, 只有在報稅時採用單項扣減(Itemized Deduction)的報稅方式時, 才能扣減房產稅和貸款利息, 新房屋購買者還可以扣減點數費用(Points). 房屋重新貸款者不可扣減這類費用. 房屋交易中的其它費用, 如房產交易稅, 律師費, 登記費及貸款公司的信用報告費, 估價費, 等均屬不可抵扣的費用.

9. 賣屋時, 需要交聯邦資本增值稅(Capital Gain Tax)? 88

答: 如果你在過去5年內在該房屋住滿兩年, 你賣屋利潤低於25萬美元(夫妻倆人共50萬元), 不需交資本增值稅, 如超出部分仍需交納資本增值稅.

但, 這並不適用投資房(Investment Property)和渡假屋(Vacation Home). 對於兩單位房(Diplex). 用於賣方自已主要居所的單元(Primary Residence)可享受這一優惠, 但對於出租的單元則需申報資本增值稅.

10. 如何確定賣屋的利潤(Profit)?

答: 賣屋利潤是調整以後的賣價(Adjusted Sale Price)減去調整後的成本(Adjusted Cost Basis). 調整後的成本是買價(Purchase Price)減去銷售佣金, 律師費等. 調整後的賣價是以賣價(Selling Price)減去房屋整修費用(Cost of Capital Improvement). 國稅局(IRS)對整修費用有較嚴控制. 如維修熱水器的費用不能列為整修費用, 但安裝一台洗碗機則可. 再例如, 你可扣除僱工的工錢但不可以扣除你自己的工錢. 國稅局同時要求賣方每年申報詳細的利潤計算, 整修的費用的收據(Receipt)應妥當保存.

11.我正在買屋, 但我現在住屋仍未賣出, 有什麼辦法我可以先從現住房屋上借款來購新屋呢?

答:有兩種辦法:

是Home Equity Loan (房屋資產剩值). 如果你有房屋淨值信用額度(Home Equity Line of Credit 簡稱HELCO), 你也可以直接從中取錢, 但現時銀行對房屋資產剩值收緊政策, 越來越難批核, 手續和正常貸款無分別.
是用 Bridge Loan(臨時貸款), 多數是新要買的屋屋主或者是私人貸款公司借出, 一般利率都比較高, 希注意.