美國買房子 問題
一、我是中國人，可不可以在美國買房？在美國買房有什麼限制嗎？
答案是：可以。任何外國人都可以在美國買房子。
美國是一個移民國家，是歡迎外國人在美國投資或購置房產，在買房方面幾乎沒有任何的限制。但是在賣房的時候，在利潤賦稅上可能會有一些不同。請參考買賣須知中的房屋增值稅及外國人扣稅的說明。
二、 在美國買房是必需人到美國才能買嗎？
理論上你不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中，你如果能親自選擇是最好的。在我們的案例中，有的投資人委託他的朋友幫他看房，他從朋友給他的資訊、圖片等資料中作出判斷，選定房子。這是足不出戶購置美國房產的一種範例。如果你對我們公司有足夠的信任，你也可以委託我們公司來執行購房的全過程。當然所有的購房文件我們會用網上簽字的方式或者用快遞的方式郵寄到中國讓你簽字。現在大約有一半的銀行接受這種網上簽字的方法，只要有Email的地方，都可以簽字，無論你在世界的哪一個地方，都可以完成在美國買房的過程。
三、 在美國購置房產和在中國買房程序上有什麼不同？
在美國買房的整個過程中，要經過一層一層的手續，比較複雜，也比較嚴謹。也就是說，在房產過戶中的詐欺、違約的機會率會降至最低，整個買賣的程序你可以參考買房指南中的美國購房流程與步驟。雖說過程比較複雜，但在美國的經紀人，都是需要取得各州的專業房地產的執照，才能為客人作買賣交易服務，整體水平很高，職業道德相對於國內房產中介素質要好得多。如果你能選擇一個負責任、有經驗的經紀人作你的買方經紀，其它事情你就不必太擔憂了。一個好的經紀人，會一步一步帶你走，所有在交易過程中可能發生的情況，他都會在事前告訴你。
四、 在美國的房子有哪幾種種類？
在住宅房屋方面，通常分成獨立屋、共渡屋(Condo)、城市屋（Town House）。獨立屋在美國房屋裡面最多的一種，所謂獨立屋，是在某一塊土地上只有這一棟房子。美國的房屋產權是包括土地及建築物，這種形態在中國稱為別墅。但別墅並不是正確的解釋，因為獨立屋有新有舊，有豪華也有破爛，對於年代久遠、破爛的獨立屋來說，稱不上是別墅，只能叫做獨立屋。別墅可以稱為豪華的獨立屋。共渡屋通常是一排相連的房子，有五棟、十棟甚至更多，你可以擁有其中的一棟，它可以是一層、二層或是三層的形式。城市屋和共渡屋的差別不大，通常來說城市屋是比較豪華的，它通常由二棟或三棟構成。城市屋的房子一般為一層或二層，很少用到三層。共渡屋和城市屋所擁有的土地只是建築物所佔據的那部分，有時會有小部分的院子。關於獨立屋和共渡屋、城市屋的區別你可以參考我們拍攝的影片“美國房子的種類”。
五、在美國有像中國一樣的公寓房嗎？
在美國也有類似中國的公寓房，不同的是，這種一棟建築物裡面有很多住戶的形態，在美國都是整棟地購買，作為投資用的商業房。所以這種公寓群是屬於商業建築，由投資者整棟購買，分間出租而不是出售。
六、 在美國有哪些物業可以投資？
除了上面所提到的住宅房屋以外，在美國還有倉庫、辦公樓、購物中心、公寓群、旅館、土地可以進行投資。
七、在各種投資項目中，投資風險如何？
投資風險最低的是住宅房屋，因為住宅房屋是需求性的，只要人口增加，就有需求。商業性建築通常投資風險比較高，因為它受市場影響比較大，例如辦公樓在經濟好的時候，出租率會高，經濟不好的時候，出租率就會下降。倉庫也是一樣，在經濟好的時候，貨品流通快，倉庫的價格也會水漲船高，而經濟不好時，貿易量減少，對倉庫的需求會降低。投資風險最大的是土地，投資回報最大的也是土地，一塊不毛之地，如果被開發的話，它會在一夜之間暴漲，同樣它也可能閒置五十年無人問津，當然毫無任何利潤可言。總之，投資回報率越高的投資風險可能越大。
八、在美國買房可以買新房嗎？
美國每年新建房屋只佔整個房屋買賣的百分之十幾，不是房屋買賣市場的主體。美國建造的房屋，一般使用壽命都在六十年以上，如果房屋保養完善，使用上百年也不是什麼奇怪的事情。新房的地點可能會在新開發的區域或比較偏遠的地方，在同一地區，新屋可能在價格上會高於舊屋。另外購置新屋可能需要庭院的修建及室內裝潢。這是一筆不小的花費，而購置舊屋，很多東西前面的屋主都已做好，相對之下可以節省很多。
九、 聽說在美國買房價錢便宜，但持有成本比較高，到底有多高呢？
答：我也看到在國內網站的博客上面有人提到這個問題，也有人解釋這個問題。現在我在這裡澄清一下，讓大家避免誤解。在美國擁有任何房子真正的持有成本只有房產稅。
房產稅在美國各個州各個地區都不同，一般在1%-3%， 在加州是1%-2%。新開發的區域，地產稅會高一些。以加州現在的房屋平均中間價約三十萬美金，它每年的房產稅在$3000到$6000之間。
美國的房子通常分為獨立屋、城市屋（連排屋），除了房產稅之外，還有哪些可能發生的費用？
1．房屋保險
在加州，一般的區域，一棟三十萬到五十萬的房子，它的房屋保險費每年通常在$600到$900之間，在加州由於地震災害比較多，地震險是單獨加保的。在其它州可能也有一些天然災害，例如龍捲風或是水災。你想要你的房子得到保障，就要購買房屋保險。很多人在國內買房都不買保險，頭腦中沒有買保險這個概念。買不買保險，其實是你自己的選擇，但在美國如果你是貸款買房，銀行一定要求你買保險才肯貸款給你。
2．房屋的另一項持有成本是庭院的維護，例如減草，在加州每月需要$50到$70。但在美國有一半以上的家庭都自己有割草機，自己維護庭院，運動、健身，又省錢。
3．如果你買的是城市屋（連排屋），你會有一個社區費（國內稱物管費），費用一般在一百五十塊到三百五十塊之間，費用的高低取決於社區內各種公用高施費用的分攤。有社區費的城市屋，社區費中已經包含火災保險部份，不必另外再買火險。因為房子是相連的，如果一家著火，其它人也會受災，所以他們的火險是共同承擔的。
十、 在美國買房需要支付多少佣金給經紀人？
在美國無論是買房還是賣房，佣金都是由賣主支付的，所以你在美國買房不必支付任何佣金給經紀人，除非你們另有協議。
十一、到美國買房需要準備哪些文件？
現金買主需要準備的文件
1．有效的護照和簽證
2．準備好購房資金證明（國內銀行中英文版的存款證明）
3．在美國當地銀行開設的帳號
如果你想用現金購房，準備以上三項就可以了。
貸款買主需要準備的文件
1．有效的護照和簽證
2．工作證明、工作收入（美國際性)公司開具證明，交由公證公司翻譯）
3．自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）
4. 在美國當地銀行開設的帳號
十二、我的購房資金如何匯到美國？
如果你在中國(台灣)或美國設有公司，資金的匯入或轉出應該沒有問題，如果你是以個人名義匯款，你會受到外匯管制的限制，無法將資金整筆一次匯出，而需要分批匯款。這樣你需要更多的時間，早作準備，如果你在美國的銀行已設有一個帳戶是最好不過的。所以在你購房之前如果有機會來美國考查或觀光的時候，順便開設一個帳戶，會對你以後的購房投資有很大幫助。如果沒有，你也可以使用信得過的朋友的銀行帳戶。關於具體的匯款手續，你可以諮詢當地的銀行有關你的外匯需求。
十三、應該選擇在哪裡買房？
如果是自住，要按照你的需求（例如靠近你工作或是讀書的地方），通常選擇車程距離不要超過半小時的城市。要考慮的因素還有學區的好壞以及房屋分租給其它人的可能性。
如果是投資，需要考慮你比較熟悉的地方或是靠近親朋好友的地方，以便在需要的時候有人可以幫助照顧。另外還要考慮投資回報率。購買比較新的房子，可以減少維修的頻率和費用。建議你和經紀人討論。
十四、可以預期在美國房屋的增值有多少？
在長期的統計中，扣除所有持有成本例如地稅、物價上漲，房屋的增值率在5-6%。這是比較客觀保守的估計，目前美國的房價是處於低谷，今後的這幾年，房價的漲幅可能會超過這個數字，也許會超出不少。美國房價的周期通常在十五年左右，每一次房價的下跌，都會有一個實質性的經濟因素，而不是單純房價的起伏。
十五、在美國購置的房產對我移民美國有幫助嗎？
這是兩件完全不同的事情，美國買房和你移民美國無關, 移民局不會因為你買了美國房子而核准你永久居留權。有一些廣告把在美國購房和移民混為一談，不可相信, 也許有一些投資移民案的項目, 是投資計劃案相關於某些建築項目，但這與購置你個人的房產是根本不同的概念。建議你請教移民律師。
十六、如果把房子出租得到的租金需要交稅嗎？
按照美國的稅法，你是需要交稅的。請參考“買賣須知”裡面的租賃報稅部分。
十七、能不能舉一個實際的例子來解釋，我房子出租的租金到底要交多少稅。
假設一棟價值50萬美金的房產，一年的租金收入有3萬6千美金，扣除物業費，房地產稅，基本維修，水電費，及折舊共2萬美金，則此出租房產淨收入為1萬6千美金，根據聯邦稅率它符合，在8500美金內上繳的稅率為10%，剩下的7500美金需要繳的稅率為15%， 兩個加起來為1975美金。
十八、我怎樣知道我要買的房子的地產稅是多少？
在美國各州、各地的地產稅率都不相同，加州的地產稅一般在1.2%-2.0%，包括了縣、市及地方的稅。在購房之前，你可以參考屋主的稅率，請你的經紀人幫你換算出來。如果你要知道確切的數字，需要花一點時間到縣級地稅單位去查明。這個稅率可能每年會不同，詳情請參考“買賣須知”中“關注房地產稅”部分。
十九、在美國買房子出租的租金回報率好不好？
在美國各個不同的地方，房子出租的回報率都不盡相同。在加州，我們自己手上實際案例的統計，房子出租的毛租金收入在7%-8%，淨租金回報率在5%-6%。從租金回報率來說，比中國要高出好幾倍。
二十、在美國賣房賺的錢需要交稅嗎？
如果你賣房的時候，已經有美國居民的身份，你可能符合美國的房產優惠政策，在個人二十五萬、夫妻五十萬利潤之內，自住房免稅。細節部分可諮詢專業會計師。如果你賣房時仍然是個外國人，請參考“美國買房子須知- 美國房屋增值稅及外國人預扣 。
二十一、外國人在美國買房後把房屋賣出，外國人在賣房的時候是否會被預扣資本利得稅。
是的，根據1980年外籍人士房地產投資法案(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，當非居民外籍人士出售美國房產時，需要預先扣留賣價的10%作為此房產的資本利得稅的預扣。預扣由過戶公司從賣價的款項中直接提交給美國國稅局。加州對資本利得要求預扣為3.33%,所以外籍人士賣房後總共被預扣13.33%。
二十二、我在賣房子被預扣資本利稅得13.33%是否在年度報稅的時候能夠退還部分？
可以。根據持有時間的長短，如果是短期持有，即一年以內，則資本利得稅等同於個人所得稅的稅率。如果是長期持有，即一年以上，則資本利得稅為15%。
美國買房之專家答疑 熊寶寶撰文
http://www.usahome123.com/nview.asp?cid=3.9
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