在矽谷買什麼樣的房能賺錢?   2014-06-23 Maggie 北美矽谷地產

在美國買房與在國內買房有很多不同。
遇到一些中國買家,發現通常有一個誤區,就是只考慮買新房。
結果,有的買家在2008-2009年美國經濟衰退期間損失慘重。
在美國,尤其在矽谷,新房子不一定值錢,也不一定保值。
因為矽谷缺地,最值錢的是地。
新建屋基本上沒有多少地。
另外,它的地點一般或多或少有一些缺陷,不比老房子的位置好社區好。
比如,新房有的建在高速公路旁,或繁忙的大街旁,噪音比較大。
有的建在魚龍混雜的社區,安全性有一定的問題。

所以,如何想買到不僅保值,而且還有升值空間的房屋,您就要知道美國房產的價值有哪些決定因素。

1. 地理位置

什麼是好的地理位置? 總的來說,離大的就業中心越近越好。矽谷這兩年最熱門的地區就是Palo Alto-MountainView-Sunnyvale這個核心地帶。
其原因就是矽谷在這些區域的大公司在全世界範圍內大量招聘人才。
例如蘋果,谷歌,Linkedin, Facebook等等世界聞名的大公司。

2. 好學區

學區與房價有直接的關係。
無論是經濟好還是不好,都會有買家因為小孩上學而急需買房。
在矽谷有30%以上的買家是為了孩子上學而換房。
即使是第一次買房的人,也會從長遠的角度首選學區房。
學區房抗震強。
在2008-2009年美國經濟大衰退的期間,學區房比非學區房的房價下降程度小很多。
非學區房下降了大約30%- 50%,而學區房只降了10%- 15%。而且,學區房成交快,在最不景氣時,也能在兩三個星期內成交。
當市場復甦時,學區房最先熱起來。由於多家競投,漲幅又大又快。
比如從今年年初到現在,短短四個月,Cupertino的學區房又漲了近20萬。
另外,本人發現一個規律,那就是一般好學區的房子,無論是房子本身,還是社區街道,看上去都很舒服。
不知道是不是因為有了好房子好社區在先,才有的好學區呢?總之,兩者有很大的相關性,又相互影響。

3. 社區配套設施

社區配套越齊,越受買家青睞,價格也越高。
這些配套包括學校,公園,教堂,超市,餐館,咖啡店,圖書館,等等。如果說一個房子的大環境(或總的地理位置)還不錯,離大的就業中心也不遠,但社區配套(又指微環境)不行,那房屋的升值空間也會受影響。

4. 社區房屋的一致性

社區裡房屋的一致性決定了住戶水準的一致性,因而也決定了社區的和諧與安全。
比方說,有兩個小區,第一個小區全是清一色的獨立屋,雖然老些,但建築開發時間和風格都很一致。
而第二個小區裡,新建的聯排屋混在老式出租公寓樓盤中間,還緊挨著商業用地。
像這種混合使用的小區,不管房子有多新,它的升值也會受到局限。反之,清一色的獨立屋小區,房子雖舊,但升值空間更大。

5. 累進和回歸原則

美國有一句老話“不要買一條街上最大的房子”。這跟咱天朝人​​民說的“寧為雞首不為牛尾”剛好相反。
在房地產投資上,作為買家,您一定要了解一個小區的平均價位。
比如一個非常好的富人區,房屋的平均價位在200萬之上,如果有一個最小最破的房子開價110萬,而且地點和園子大小沒有重大缺陷,只是房子破舊,那這個房子就很有投資的價值。因為來這兒的買家都有心理和實力準備,打算花近200萬,結果發現這個便宜貨,他們有能力多花20-30萬確保把這個房子搶到手。
如果再投錢進去裝修,那這個小“破”屋就輕輕鬆鬆地邁入200萬豪宅的行列。這就是累進原則。
相反,在一個平均價為60萬的小區,您化130萬買了個豪華的新建屋。您的房子是該小區最大最貴的房子。很不幸,這個房子的保值性也是最差的。因為一般來這個小區的買方,基本上沒有經濟實力也不打算買這麽貴的房子。這就是回歸原則。
當然,如果用來長期自住,可以不用考慮那麽多。所以在美國買房,要盡力避免買一個小區裡最大(最貴)的房子。

6. 了解社區的周期

每個小區有它的周期性,一般分以下4個階段:
新建-飽和-沒落-復興。
如果考慮在新建的小區買房,那您要了解它周邊建設規劃情況。
當一塊地由工業用地重新劃歸為多單位家庭住宅用地(multi-family),那對周邊的房價都有影響。
當一個小區從飽和,到由於房屋老舊開始走下坡路,變得不受買家青睞。
但是,如果這個小區的地理位置不錯,靠近大的就業中心或擁有好的學校,那它從沒落到復興的轉折點也會很快到來。
比如Sunnyvale的“Birdland”小區和之前Cupertino的“Garden Gate”小區就是這樣。
因為靠近蘋果總部,擁有不錯的學校,交通生活都很方便,很多買家專門買小區裡最破的房子,然後打掉重建。
新建的房子和裝修過的房子會因為複興而快速增值。
所以,這種復興中的小區也很值得買。

7. 地的大小

我在上一期“三藩和矽谷的房為甚麼這麽貴”中講過,地少人多,經濟發達,是矽谷房地產貴的根本原因。
獨立屋(SingleFamily House)受青睞,是因為連帶的那塊地。地越大,也意味著房主的選項更多。
現在房屋小或舊沒關係,他(她)可以在經濟條件允許時加建或翻蓋。
在美國買房,您就對那塊地擁有永久的產權,與中國的70年租賃期完全不同。
所以,在同一個小區,地越大越值錢。在Sunnyvale的CherryHill小區,九千到一萬英尺的地,買方一般至少要在房價的市值(按房屋居住面積計算)上再多加五萬美元以上。
如果是一萬兩千英尺以上的地,買方有可能要加價十五萬之多。

最後,在矽谷買房,您不需等到符合以上所有7條規律的房屋才買,因為不太可能。
矽谷現下是賣方市場。也就是說是賣方挑選買方,賣方說了算。
所以,如果買方經濟能力有限,就不能太挑剔。
應該根據自己現階段人生目標和規劃,比如,換房是因為想縮短上下班交通時間,和給孩子好的公立學校,那如果房子能達到80%的期望值,也買的起,就應該買。
買房時請記住,有三件事是不可改變的,其它一切都可以用錢改變。
這三件事是<地點>,<鄰居>,和<地的大小>。
所以,請不要拘泥在房子的新舊上。

文章來源

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5NDYyNTgxOQ==&mid=201052591&idx=1&sn=21ff548a6f7ad4c739668352d04f0cde&scene=2&from=timeline&isappinstalled=0&key=47e44c9144a8c8333dc2d1e49615ddf2ac6664b441f95976e86ef6e7133cd343c69439a47e00df0b5d9672a26a5f61ad&ascene=2&uin=MjY4NDc1NTAyNA%3D%3D&pass_ticket=XU9q7Sva%2B0vS1k5K6QllNtDK1XjQMuiBjKGaHpWl%2FFDVPuqTKfdhWjiFuMBjVJA%2B

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