無照承包的懲罰是被迫全額退還屋主

問:我透過一位朋友購買了一棟銀行屋做短期投資。

因為是銀行屋,所以價錢低於市價百分之三十,房屋需要整修才能再以市價賣出,才能賺取短期利潤。

與我聯繫並協助我購成這棟房子的是一位男士,我不清楚他是否持有執照,雖然名義上是他太太的地產公司代表買方,但是是他與我聯繫,我從未與他太太談過話。我缺乏經驗做這種投資,也不懂得裝修房子,但他自稱在這方面有數年經驗,等買成了之後,他願意以低價為我承包裝修工作,聽他這麼說,我就放心的交給他處理了。

購買順利完成後,我們沒簽任何協議書,只是口頭上同意一個價錢,用現金交易,收了一筆頭款,他就開始劃圖施工了。雖然施工在質量上沒太大的問題,但是他陸續收了錢,卻沒付所僱之工人及分包,因此「mechanic’s lien」也隨著接踵而至,之後我才發現他沒有承包執照,而是借用別人的執照申請施工許可證。

他總共收了我十一萬元,但我還需花費一萬元左右才能完成工程,而「mechanic’s lien」值大約兩萬元。

雖每次的進度付款是用現金,但他有給我收據。據說,他名下沒有資產,或許全部置放在親屬名下。我想告他,卻擔心拿不到錢,而借他執照用的人是有門面的公司,我應當向誰追討損失呢?

答:從訴訟效率來說,您的選擇應該還是告那位無照人士。

加州法律明確規定,無照承包的懲罰是,違法者必須把過去從屋主所收下的付款全額退還,不論屋主有沒有從工程中受益,意思是您可以獲得高達十一萬元的賠償,另加法院費用及律師費。

一般有或沒有執照是很容易證明的,對方幾乎沒有辯駁的可能,也很可能就棄權辯護,甚至於私下談和。
您就可以在少花律師費的情況下,拿到判決書。

後續就是執行判決的工作,倒是這方面的工作比較繁複,因為他很可能在隱藏資產。
不過,只要您能找到一位能幹的訴訟高手及私家偵探,您最終還是可以獲得彌補的,但需要有耐心與決心。

您若想連同有照承包商也一起告,您應該選擇告他是無照承包的同謀,而不是營建違約,原因是您與他不真正有合約關係,他只是借他執照給別人用,並非真正承包。

您若告他違約,那位無照承包違法者就可能逍遙法外了。

文/陳建友律師

http://newsforchinese.com/v3/2013/03/%E7%84%A1%E7%85%A7%E6%89%BF%E5%8C%85%E7%9A%84%E6%87%B2%E7%BD%B0%E6%98%AF%E8%A2%AB%E8%BF%AB%E5%85%A8%E9%A1%8D%E9%80%80%E9%82%84%E5%B1%8B%E4%B8%BB/

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