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快速翻新老物業 「醜小鴨」變「搖錢樹」
【大紀元2012年11月10日訊】(大紀元記者張茹 澳洲墨爾本編譯報導) 股票市場出師不利，隨著利率不斷下降，投資者開始重新青睞實在的「磚瓦水泥」。買方代理兼裝修顧問卡梅隆‧迪爾（Cameron Deal）表示，自從年中以來，「房地產投資活動已蓄勢待發」。
只要內部裝潢清新乾淨，外觀復古，並有室外空間的單元房將很快吸引合適的租戶。
在本回合的房地產週期中，很多投資新秀進入市場展現才華。迪爾先生說，這回在市場上看到更多的年輕投資者。
「他們大部分是40來歲，通過自住房中建立起來的產權，在合適的價位購買合適的投資物業。」
有些人是在租金便宜的郊區購買 便宜的物業，採用低投入策略。但用迪爾先生的話說，他認為更好的選擇 是購買優質投資物業——它將吸引好租客，得到最高的租金回報率。
那麼什麼算好租客呢？迪爾先生說，「最有價值的租房者，是單身女性和年輕的專業夫婦，他們願意支付更高的租金。」
迪爾先生並解釋了優質投資物業的特徵：距離市中心不超過12公里，「年輕人想要生活的地方。」
但不會是市中心，因為 「競爭太激烈，有太多太相同的公寓。」
在一個成熟、地點好的區—— 「如South Yarra, Elwood, Carlton, Fitzroy, Yarraville, 甚至Thornbury 」 – 要買單元房，而不是別墅。 「投資公寓更容易些，回報也更好。」
這些公寓可能比較舊，甚至是古董型的—— 「它們往往在更好的街道上」，迪爾先生說，「經常可以比新公寓低50%～60％的價格買到，新公寓可能會在主路上」。
它必須有戶外活動區——陽台或庭院。 「而單身女性租客喜歡高樓大廈式的公寓，」他說。
如果以上列表中的所有選項都滿足了，新手投資者一定不要忘了，在將它推上租賃市場前，必須做一下翻新，制定租金時也要把這些成本考慮在內。
不管什麼投資，幾乎肯定會需要打扮一下的。Buxton Elsternwick的蕾妮‧懷特豪斯（Renee Whitehouse）說，至少要在兩任租客之間重新粉刷，「我們大多數物業的租期都在五年以上。」
她表示收到很多對一臥室公寓的詢問，同為一臥室公寓，如果一個其貌不揚，另一個現代雅致，兩者的租金差距每週能差出70元。
懷特豪斯女士最近建議一位房東，在他的一臥室公寓內做些維修工作：修補破碎的淋浴屏，更換前門和百葉窗。但他並沒有照做。所以他的租金還是維持在每週260元。
該物業在待租列表上呆了五個星期。 「如果他按我們說的去做，可能會租到每週300元。」
她說，一個類似大小的老單元，提供了一個新廚房，不銹鋼廚具，拋光地板和新鮮的外觀。 「只空置了一個星期，然後就以每週330元租出去了。新鮮是非常重要的。」
迪爾先生的公司為客戶監督投資房的裝修，他說，常見的有兩種方法。保守的花費是25,000元至30,000元，能獲得一個基本的新廚房和浴室，包括換上新的Laminex廚房臺面，將衛生間的牆磚重新噴漆，換上新地毯和粉刷白漆等。
「樂觀的花費，高達70,000元，包括裝上石頭臺面、高品質的廚房和浴室、拋光地板、良好的存儲室、嶄新的門和櫥櫃把手、新的窗戶配置、燈具和白色油漆。如果你把租客定為『總裁』型，喜歡在海邊租房，如South Yarra, Hawthorn, Carlton, Clifton Hill 和 Fitzroy North等區，那麼你的物業必須達到這種水準，花錢創造品位。」
選用白色油漆的原因，迪爾先生說，因為出租物業可能只有7至10年 的時間—— 這在任何翻新中都是一樣的「越中性的，越能持久」。
在投資房上進行廚房和衛浴升級是很有效的，但迪爾先生提醒，不要因此而使其餘部分顯得寒酸。
大多數價格合算、需要升級的公寓都不約而同地是80年代中期建造的，當時的廚房檯面尺寸都是標準化的。
「如果臺面是600毫米寬，你可以保留結構，只是更換臺面，防濺板和把手。此時，升級比裝修更容易。」
迪爾先生提供了一個真實事例：South Yarra一套「不適宜居住」的兩臥室公寓，在售給一位投資者之前，以 每週320元出租。
「投資者買入後做了一些裝修，比如將單獨的飯廳用來作為第三間臥室，使平面結構更加靈活，整個裝修花費了 7萬元，裝修結束後，租金收入馬上漲到每週570元。」
（責任編輯：陳明）

http://www.epochtimes.com/b5/12/11/10/n3726889.htm

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