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買家的權益
作者: Kenny Lee 發表時間: May 3, 2008
在地產雜誌廣告上, 有一段頗為醒目的一段：三藩市一間禮物精品批發公司的生意求售, 東主既是生意東主, 也是房產物業的業主, 生意叫價10萬元，存貨約8仟元. 東主經營了10多年, 有一定的固定買家和肯放帳的供應商, 也就是說10萬元之中, 東主要求大部份錢是用來買他的經營形像 Good Will, 而抵消存貨只是幾仟元,
但條件是必需租用業主現時的貨倉和辦公室, 每月5000元租金, 如果買家買下，所有經營現狀不變，公司名稱和客户運作不變.
有一對現時年青夫婦關先生, 關太太, 打工也打膩了, 有興趣欲報欲嘗一試, 過一下老板穩. 首先自己算來算去, 凑夠10萬元，也就打電話給廣告上的賣家經紀趙先生了. 趙先生出於想帮業主盡快售出這盤生意, 當然也就喋喋不休地介紹生意的如何如何好, 能夠賺多少多少的錢, 令正在甜夢中飄飄然的關氏夫婦, 頓時信心百倍，即使從來未有做過生意, 這10萬元就當作學費吧，將來一接手下來, 只要夫妻勤力耕耘, 每月的金錢進帳就滾滾而來, 不管怎樣，也是一個有頭有面的老板, 再也不用受打工的氣了………..
趙經紀約見他們，帶他們親自去公司面見東主, 當然東主也一樣絃耀自己幾年前, 如何如何的威風, 盈利後買了多少間屋, 又餐餐去鯉魚門吃海鮮, 只不過現時年近古稀七十, 兒女又不肯接班，故近年只是有客戶打來就做, 從不主動去聯絡客户了.
買家如肯將現時手上的2000多客户名單，用心跟進，自必然當年風光會重現. 在一旁的趙經紀也插嘴說: 他當年也是做這一行的, 很有經驗，這一行一定可以做, 而且趙經紀也請纓, 叫關夫妻聘請他作顧問。整個買賣過程就在趙經紀一人的操縱下, 被安排得妥妥當當, 就約好第二天再見面簽約交易就是了.
關夫婦做老板的心願很快就要如願得償了,
但有一點他們搞不明的就是東主和經紀都含含糊糊講不清到底一個月盈利, 開支有多少. 只是說東主帶做不做，打發日子而己. 關夫婦一夜沒眠，第二天起來, 依照本專欄的聯絡方法找到我們. 我們很細心地聽述了他們的全過程後, 先給他們意見:
就是繼續使用趙經紀的服務，但必需要趙經紀提供東主的近期營運收支和公司的資產負債表等資料, 以鑒定其盈利比例和市場趨勢.
另一方面, 關夫婦自己也應先做市場調查, 然後才去接手這盤生意。
我們談了很久, 關夫婦逐漸知道自己有那些權益, 但擔心也難免随之而來. 他將這要求向趙經紀提出, 趙經紀的臉色也就很不好看了, 支支吾吾地表示: 不能随便就展示東主的營運資料, 如果關夫婦是商業間碟, 豈不就被同行看透底了嗎。
雙方很堅持, 關夫婦也覺得，如果不清楚是否有利可圖, 買下的生意, 有可能月月倒貼, 連神仙也救不了怎麽辦？
關夫婦最後堅持要聘用我們作為他們買方的代表, 全權處理這宗買賣交易. 我們遵照關夫婦的價錢和條件, 向賣方提出購買意願,
但加上一條很重要的條款, 就是這個交易是要買家滿意賣方在簽約後提供的營運資料和公司資產負債有關文件，如果不滿意, 可以取消合約。
由于我們的出現, 趙經紀與賣方當然不是那麽高興啦, 因為讓他們的如意算盤受到影响了. 但公事公辦, 買家是有權作這方面的要求的，而且，我們也展示了誠意，正式以書面呈送購買合同。
公司的營運帳目和資產負債終於出來了, 一間批發公司, 近三年來平均每月營業額約是3萬元, 毛利是15%左右, 也就是每月約4500元, 而司機送貨, 貨車開支, 辦公室水電煤垃圾開銷, 政府牌稅，保險, 草算也要3500元.，存貨堆積的還沒有詳細列出, 不少存貨己屬 “死貨”, 無法出售的了.
這樣結算下來, 普通人也能計算到：如果業主本身的辦公室/貨倉房屋己清付貸款的話, 4500-3500元, 東主還勉强有1000元盈餘作為自己的工資. 但前面提到的: 關夫妻是需要付5000元租用辦公室/貨倉. 也就是說, 依目前狀態是夫妻辛苦一個月下來, 連租金都不夠交.
沒錯, 關夫婦後生可畏，刻苦耐勞, 或者真的可以在熟習一段日子後, 能夠令這公司 “ 咸魚翻生”, 轉亏為營. 但以關夫婦初征商場, 百樣皆生疏，光靠勤力並不一定通的, 恐怕這筆學費，不只是買回生意這10萬元這麽簡單，一句老實話, 我們並不看好這個交易的効果.
當然, 我們實話實說，這宗交易也就吹了, 但作為買家的經紀, 買家信任你, 才會聘用你, 而聘用你的目的, 不是說要送佣金給你花, 而是希望通過你的專業知識, 人生經驗，為他們作顧問和代表, 去深入了解很多表面不為人知的因素, 令他們不致於糊里糊塗, 步入不能自拨的泥潭.
這就是為甚麽美國的地產慣例是買賣雙方應該各自選用自己的經紀, 而買家在美國置業是不需要支付任何費用給你的經紀, 不用花錢, 又有人提點帮忙, 何樂而不為呢？
很遺撼, 由於我們的直言, 關夫婦今次買不成這盤生意, 但他們並不會不開心, 反而很欣賞我們的誠信, 他們有一句話一直在耳邊廻响: “很奇怪, 有些人雖然不在我們面前大吹大擂，但介紹房屋時只是點到即止, 有問才答, 而你們則是會分析利弊, 令我們有空間去考慮.”相信這是稱讚之言.