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房客沒權用押金抵租金或搬走前要求退押金
By Law Offices of Kenny Tan on Monday, June 4, 2012
問：去年十月十二日我與房東簽的租房合同（他是一位broker經營房產務也管理公司）一年到今年十月三十一日到期，因我兒子要去東岸讀書，我要去照顧他，所以八月初我們要一起開車去東岸，我打電話給房東，協商提前三個月終止合約，他說「兩條路。
一，你自己要去世界曰報打廣告找新房客帶到公司與我簽合同，罰款三百元提前終止合同，房租要繳到你走的那一天，押金等二十天後在退還給你，
或二，不用找房客，扣下你的押金。」
我等三天又給他要求退回押金（新房客簽完合同交房租及押金）的當天，因為我去東岸要租房子，要等幾天才能有地址，更何況我不能相信他會退回押金給我，因為當我租房前，他告訴我有兩個車位，可是住進來後，只有一個車位，我找過他好幾次，他不肯解決，我只能將另一部車放在街口，
另一件事他竟忘了我交了第一個月的房租，後來我合同給他看他才說不好意思，我給他打電話時要求寫一下雙方交談的內容，他不肯寫也不要任何合同，
我的問題是：我七月份的房租可以不交嗎？
直接用押金頂（如果我找到新房客簽了合同）
（我可以寫封信給他嗎？）信的內容如何寫？
請問我應該怎麼辦才能不影響我信還能省我的押金？
答：既然你簽的是一年合同，提前終止的話是等於毀約，除非你有合法理由這麼做，搬到東岸去照顧兒子不成合法理由，房東承諾兩個車位而只給一個，恐怕也一樣不能當作是有說服力的合法理由，其中有幾個問題存在，你似乎已經放棄了擁有兩個車位的權力，你始終沒有堅持兩個車位，還將就把車子停在街口，何況合同沒有清楚註明，而且你在還沒搬進來之前是看得到房子車庫到底有幾個車位，很難說有被詐騙，在加上雖然須要把車子停在街口給你帶來不便，但是並不影響房子的居住性，而且儘管居住性有受影響，該程度不足夠允許你拒絕支付租金給房東。
既然合約已寫清楚你預繳的租金，你不須顧慮房東不認賬，也難怪他不肯再另外簽一份合同，以免節外生枝。
按合約的話，支付七月份租金是你的責任，若沒繳的話，房東有權開始驅逐程序，假定租金是每個月的一號繳，房東最快二號就可以發三天「繳租或搬走」通知，
三天後即可到法院起訴驅逐案，到時候你只有五天的時間答辯，你若選擇棄權的話，再過一個月的時間，法警就會來房子強制你馬上離開房子，法律是無情的。
一般而言，押金是不可以頂租金的，事實上押金是房東的保障，法律允許房東於房客離開房子之後21天內提供押金清單，若房客有損壞或不清潔房子，房東有權先從押金扣除修理費及過去所欠租金後有剩餘再還給房客，
房客還未離開房子之前是無權要求房東退押金，儘管房東已與新房客簽了約，退押金的條件關鍵不在於房東找到新房客了沒有而是房客搬走了没有。
法律是很明確的，房客再怎麼守時繳租也不能用來頂最後一個月租金，更何況你七月份租金還沒繳。
你可以寫信給房東但既然你理虧，口氣不能太理直氣壯或帶有敵意，只能夠表示歉意及願意彌補房東，盡量說服房東妥協降低賠償金額。
唯有這個方法才能解除困擾，既省押金又不讓信用受影響，否則的話，你若硬碰硬，就很可能不安全無事。
加州房地產律師陳建友Kenny Tan http://www.kennytanlaw.com/blog/2012/06/post-7.shtml