租屋前的準備

作者: Kenny Lee 發表時間: May 9, 2009

租客租屋前的準備,討論租房屋應做那些準備以及下一期: 出租房屋又應該做那一些準備.
很多人說: 租房子還不簡單, 打開報紙, 找出分類小廣告, 在 “出租”一欄上, 應有盡有, 如果看好了, 付上訂金, 業主要簽租約嘛, 隨便畫個號就是了. 這還不簡單嗎?
其實, 租房屋, 說簡單, 也很簡單, 說麻煩, 也很麻煩. 如果處理得好, 房主有錢收, 房客有屋住, 雙得益彰, 各取所好. 但如果處理不好, 很容易就會由發生口角冲突, 繼而對薄公堂, 最後两敗俱傷. 這是雙方在開始時都不愿意看到的. 要避免這些事情出現, 首要工作就是從挑選房屋做起.
打算租房屋, 不論是用來居住還是用來做生意, 首先要考慮地點, 在住宅來說, 是一定要安全, 交通方便, 有小孩的就要考慮好學區. 做生意的就要考慮人流和消費族群. 即使租金較貴, 也是物有所值的. 假如治安不好, 學區環境差, 不但日日提心吊胆, 惶惶不可終日, 而且隨時孩子會學壞, 家舍遭盗賊光顧. 營商的環境蕭條, 租金再便宜也沒用.
決定了選擇範圍後, 就要開始行動了. 在灣區選擇出租房屋, 可以有下列途徑:
由本地的報章的分類小廣告中尋找, 通常在中英文報章上都有刊載.
留意本地電台的廣播, 但不是很普遍, 需小心抄下聯絡電話.
在大的超級市場的留言板上, 也有不少待租房屋的資料.
現時流行在網上招租, 特別是年輕一代, 可瀏覽下列網頁:
www.craigslist.org
www.rentclicks.com
www.postlets.com
www.rentals.com
www.homerentals.net
5. 也可以根據房屋門前出租標誌上的聯絡電話，去找到屋主或經紀.
6. 最方便和可靠的, 當然是尋找一些有經驗的地產從業員幫助, 他們會較詳細和系統地帮您了解地區和房屋的詳細資料, 為您分析履定雙方都受到保護的恊議, 減少日後的紛爭.
下一步就是去看房屋, 通常屋主在將房屋招租前, 都會收拾和整理妥當才上市, 但作為將會以後用來當作居所的租客, 自然應該留意環境和衛生方面是否適合自己, 例如: 冷暖氣設備是否有呢? 煑食爐具是否排煙系統妥當呢? 房間是否有足夠的門窗呢? 房間是否有衣橱呢? 地毯是否適合一些呼吸較敏感的人呢? 週邊環境是否有很多?噪音呢?, 如飛機, 汽車, 火車或者鄰居等. 相信這些常識一般人都會想得到, 有些不為注意的, 僅列在下面, 以便提醒大家.

＊根據法律規定, 自1978年前的房屋一般使用的油漆都含有鉛毒, 而鉛毒積累太多會引起孩子大腦發育不良. 並不是有這類油漆的房屋就不能住, 而是一定要覆蓋或鏟除再油, 這一點, 房主是應有說明的.
大家知道: 石棉是一種傷害肺部的有害物質, 七十年代前的很多房屋都用來塗天花板以起隔音作用. 故這種房屋居住時也要注意: 不動天花板還問題不大, 如果修整時, 切記其灰塵盡量不要吸入.
如果房頂漏水, 水管滲水, 都會引致牆身發霉, 霉茵對人的傷害也不小, 特别是對孩子, 也應該讓房主修整好才住.
每間房屋都應該有煙霧感應器, 以作防火用途, 規定是裝在房間入口和走廊通道上. 也需要時常測試是否正常工作, 電池失効就應更換.
熱水爐多是安裝在車房, 是否已依例升高和用鐵帶固定在牆邊. 在地震發生時, 斷裂的煤氣管會很容易引起火災.

還有很多大大小小的注意事項, 不講不知道, 一講吓一跳. 最好還是請求有關的專業人仕為佳.
商議好價錢好, 就應該進入簽定協?議的階段, 租約協?議不外乎要注明下列細則:

租金價格---需寫清楚, 有需要最好列明何時何月至何時何月, 是何價錢.
按金-------需列明退回時的條件, 有無計算利息, 扣清潔費等.
生約(Option)-------有部份租約, 雙方除了固定期限不能毀約外, 還會另加一段生約期, 在這期以前, 單方面可以取消這個生約期, 要注意有没有設定租金或加租率以及生約期限等.
包含的設備----一般上來講, 房主是負責房屋的結構和外牆以及設備, 而租客負責内部和設備的使用和維護. 如果能夠盡量詳細列出, 可以避免將來的冲突.
保險與責任-----租約上即使沒有提及保險和責任, 但租容應該明白: 房主會購買房屋火險, 而租客應自行購買私人物品保險.

租間房屋, 很像是小事, 但也好像有很多的學問和知識, 希望多留意有關的法例和新聞, 或者, 您會從中學到很多有益的東西. 對中國人來說, 租屋始終是臨時或起步時的權宜, 有朝一日, 總是希望擁有自已的物業, 真正想做 “租霸”的人始終是極少數. 到時, 您身為業主, 就更加會注意房屋出租的每個細節了.

http://www.leeasia.com/t/Article.php?id=211

出租前的準備

作者: Kenny Lee 發表時間: May 16, 2009

上期討論租客租屋前的準備, 自然今期是站到另一面, 討論屋主出租前的準備. 看起来, 好像兩者是對立的, 但其實兩者是互賴互補的, 有良好的關係連結其中, 就會收到雙嬴的効果, 租客付出辛勤勞動的血汗钱去換取一個寧靜, 舒適的居住環境, 而屋主收取了金錢, 當然也就應該提供足夠安全的居所, 因此, 雙方都應在簽定的租約範圍内做好自己的本份, 大家才能和平共處, 相安無事.
A. 屋主在出租前要怎樣注意自己的物業, 令物業為租客所喜歡而很快成交呢?

廣泛宣傳, 讓越多人知道, 就越容易找到租客, 特別是地處比較偏僻的地區. 方法與上期大致相同, 請參考上期內容, 大致例如: 報紙, 電台, 網絡, 甚至電視等傳媒. 屋前的出租標誌也很重要.
出租前必需收拾整潔, 不可能每次再租都要讓房子屋內外全部更新, 但清潔明亮的外貌當然是租客的首選.
設備上要檢查清楚, 盡量做好修復工作, 避免日後常來騷擾房客.
以沙加緬度地區來說, 市政府實施了出租房屋5年檢驗制度, 收費$28元. 凡出租房屋, 政府會派人前來檢驗房屋設施是否適合出租, 核批後才能繼續出租, 否則需修復.

B.信用報告的要求是如何做的呢?
1. 一般有經過管理公司幫忙出租的房屋, 都會經過信用測試這一環, 作用是很重要的. 在美國, 你若腰纏萬貫, 遍屋黃金並不重要, 信用記錄不好, 你就很難借錢, 即使租屋也一樣. 只要將信用一查, 所有的欠債, 還款情況一一暴露出來, 甚至乎連犯罪記錄和過往租屋被逐記錄也表露無遺.
2. 信用測查報告的費用也比一般貸款測查報告的費用稍貴, 約是每人$25左右, 測查費應是由房客支付的, 但千萬不要忘記: 要房客自愿簽署這張測查書, 你才有權查核他的信用紀錄的.
3. 分析一下信用紀錄供大家參考: 一般來說: 700分或以上是優異型, 但在租客中, 這類型的人很難尋了, 很明白, 分數這麽高, 貸款就不難, 還需租屋住嗎? 就算租, 也多半是臨時的, 不會是長久的. 租客的分數在650分應該是不錯的, 如果他是打工的, 分數要求應該是較高一點, 如果他是經商的, 在資金週轉上可能因近期金融風暴影响而稍低也是情有可原. 但分数如果低于550分, 誠信就有問題了, 不过仍然可以在了解其原因和听取其解釋后再作决定, 但最好还是要求他附加上一個信用較好的親友作保為好.
C. 按金與租約是如何履定的呢?
1. 一般住宅或小商舖出租, 按金是一個月. 但視乎租客的質素程度而可以提升到两個月, 例如他的信用分數差, 還款拖欠期長, 欠外債額頗大等, 而您又很想租給他, 房主都可以要求两個月按金, 但除非有完整的傢俱提供, 否則很多當地條例規定: 不能多過三個月的按金.
2. 可以要求在收按金同時, 加收$500左右的遷出清潔費, 遷出時清理後餘數退還.
3. 按金是否需要計算利息給租客要視乎當地規定而言.
4. 一般在口頭同意知會租客後, 應該可以收取租客的訂金, 以便房主可以草擬合約, 讓雙方簽署. 合約的內容應該很清楚的寫明:
a. 雙方的資料
b. 出租的租金, 按金和清潔費或其它金額上的數目
c. 出租的日子, 除了直接寫清出租期的租金數目外, 如果租金在期內會有變化, 就必需清楚列出: 某年某月某日至某年某月某日租金$是多少. 以免有灰色地帶出現.
d. 如果有生約期 (Option), 就應注明: 雙方的任何一方可以在一個月之前通知對方中止生約租約. 通常, 生約期在租金履定上有預先設定或視市場而定两種.
e. 如果要求租客自行支付租金以外的費用, 例如: 花園剪草費, 管理處(HOA)費用, 固定的水費, 垃圾費的數目等, 也應詳細列清楚. 水, 電, 煤氣費用當然是租客每月自付, 記住要求租客起租後必需轉名登記. 另外應該注明: 假若因租客違反守則而引致的各方面罚款, 例如管理處(HOA)方面, 逾期交租, 或租金支票弹票等及其相关開支或文件費用, 均应由租客支付.
D. 搬入記錄需保管好
在轉交租客門匙, 被允許搬進去之前, 房主有必要清楚地記錄下屋內外可以登記下的設備与物品和其狀態及數量, 然後雙方簽字確認, 以便將來遷出時核對, 合理的使用, 損耗, 和折舊是可以接受的, 但故意或無意的損壞則可追償. 如果可以拍下照片就最好了.
E. 鎖匙與車房門遥控器交收
正常狀態下, 在交收鎖匙與車房門遥控器後, 房主仍然可以保留一條鎖匙, 以便有緊急事故而租客無法趕回來時得以進入去解决問題, 但這並不代表房主可以隨時進入房屋. 非緊急情況下, 業主仍需提前24小時知會租客才可以進入. 同樣地, 如果郵箱是需要鎖匙去開的, 屋主最好預留一條, 因遺失重配是手續較麻煩的.

再三強調: 房屋出租是互惠互利, 那一方也不能太過份, 能預先談妥的, 盡量先講好, 中途發生的, 也應以互諒原則解决. 除了遇到有意行騙的租客外, 大部份租客仍是很有誠意的. 要防範租霸, 就需要專業的物業管理公司為您効勞了.

http://www.leeasia.com/t/Article.php?id=212

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