2009年之前, 居住在美國的人都可能有個夢想, 就是畢一生的精力, 在年青力壯之時, 為自己退休生活而積谷防饑, 特別是華人, 對房地產是情有獨鍾, 不計由早做到晚, 不怕十隻指頭磨到紅腫, 用一滴滴血汗換回來的金錢, 買完一間屋, 又買另一間屋. 到了臨近退休的年華, 開始收手了, 就利用美國政府由1997年開始實施的 “屋主自住免稅法例”(Home Sale Excusive Rule”, 首先將自己現住的這間屋賣掉, 因為附合 “過去擁有超過五年, 而居住在內超過两年” 的舊法例, 單人業主可以取得盈利增值額的25萬元免稅, 而夫婦業主則享有50萬元的免稅.
賣完了自己住的房屋後, 這個夢想就開始指向己出租的其它房屋, 打算出售那一間之前, 就搬進去住两年, 一經住滿, 又可以以“過去擁有超過五年, 而居住在內超過两年” 的舊法例去出售這一間, 又可以獲得單人業主25萬元免稅, 而夫婦業主則50萬元的免稅. 如此類推, 有四間屋, 就只需住8年, 就可以免繳400萬元的增值稅, 以稅率最低的15%計算, 就可以省下六十萬大元.
當然, 其實所謂的25萬/50萬免稅並不是真正可以取得 25/50萬元的免稅額, 還要根據房屋的折舊率等因素去增大您的增值額, 例如:
1. 買入時 $250,000, 賣出時 $500,000您心目中應該認為無需交稅 (單人計), 是嗎?
2. 但其實並非如此, 
實際: 買入時 $250,000另加 $60,000折舊率, 賣出時 $500,000, 那麼您應計算部分就為$310,000. 减去您的 $250,000免稅, 餘下的$60,000仍要交稅, 以稅率15%計, 您仍要交$9,000, 除非您是夫婦两人業權.
自2009年後開始, 新的屋主自住免稅法例己經有所修定, (IRS Publication 523), 由于此法例的出籠, 己經將前面所講的美國夢打碎了, 現在, 不是過去擁有五年業主, 而自住两年就可以取得該項優惠這樣簡單了. 每個個案都未必相同, 笔者建議在考慮賣屋時可以得到這個優惠的朋友, 應該先去見自己的會計師, 講述自己的情形, 計算自己應該付多少稅.
下面舉两個例子, 比較一下改例前與改例後的不同之處:
A. 物業1: 己購入30年後自住, 两年前租出, 
舊法例: 單人業主25萬元免稅, 而夫婦業主則50萬元的免稅.
新法例:

a. 不合格的两年與佔整個擁有期比例 2/30=6.67%
b. 合資格免稅部分為 28/30=93.3%
c. 將50萬元免稅額按比例相乘: 
合格不需徵稅部份為 $500,000x 93.3%=$466,670
不合格要徵稅部份為 $500,000x 6.67%=$33,333
徵稅部份以15%計算 $33,333x 15%=$5,000(交稅)

B. 物業2: 購入只有5年後自住, 两年前租出, 
舊法例: 單人業主25萬元免稅, 而夫婦業主則50萬元的免稅.
新法例:

a.不合格的两年與整個擁有期比例 2/5=40%
b. 合資格免稅部分為 3/5=60%
c. 將50萬元免稅額按比例相乘: 
合格不需徵稅部份為 $500,000x 60%=$300,000
不合格要徵稅部份為 $500,000x 40%=$200,000
徵稅部份以15%計算 %200,000x 15%=$30,000(交稅)

由此可見, 在2009後的新法例中, 對於購入己久的房屋, 在符合擁有五年而超過两年自住是比只是最近才擁有五年而超過两年自住的房屋, 省下較多的稅. 這也意味着政府此政策是仍然較優惠那些擁有房屋較久的人, 而針對近期才買房屋而想圖這個優惠的人的.