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售賣美國房產時不僅要找位值得信任的經紀，簽或執行合約時也不能太隨便
By Law Offices of Kenny Tan on Monday, October 22, 2012
問：我弟弟僱用一位地產經紀賣一個五個單位的新康斗計劃，與她簽了一分加州地產商協會標準製訂售賣委託合約書，同意以兩百五十萬的價格賣出，佣金百分之五。
我們與這位agent合作過很多次，他也曾經代表我們家庭購買同一個房地產，我家族是從事開發行業的，購買時該地產是個空地，進行escrow時他要求我們將來開發完成後也委託他來代理售賣，由於對他相當的信任，我們就與他簽了以上合約，儘管簽約時我們還未買成該空地，由於我媽媽出國，所以當時就由弟弟名義簽字，事實上弟弟不參與開發公司的經營也沒有股權，雖然剛開始是以弟弟的名義購買但是最終是用公司成交的，agent也沒要求在合約上把賣方（seller)改成公司名字而弟弟從頭到尾都沒有過產權。

後來開發完成後，agent就開始賣屋，也幫我們找到一位買主，簽約後進escrow買方不久就remove所有contingency,但後來又反悔解約無效，經過和解談判，買方願意讓我們沒收一半押金（約三萬元），未和解前我曾經向agent確定他不會從該押金中向我們追討佣金，除非我們不給他機會賣給第二個買主。

後來他找到另一個買主，但escrow快close之前，我們突然間接到一封代表該agent的broker的律師的信，說按照該售賣委託書，他的客戶不僅有權從第二個交易取得佣金，還有權向我們追討第一個交易所沒收得押金的一半，有道理嗎？
答：
該製訂合約的確含有這麼一個條款，但很可能其用意並非律師所理解的，您的狀況不平凡，按一般市場上慣例，一個買賣交易中，agent只能賺一次而不是兩次的佣金，但很遺憾的是合約含糊，給對方乘機混水摸魚，再加上倘若agent只是口頭上同意不追討分享押金，就很可能讓一位貪心agent謀取不當利益。
幸虧公司不是簽約對象，弟弟從來沒有產權。
加州法律嚴格規定，佣金合約必須書面，口頭無效。
最終可能弟弟或公司都不需要承擔佣金，這位broker若過份貪心而不理智處理，或許會不僅兩筆交易都取不到佣金，房地產管理署也可能找上門來。
加州房地產律師陳建友KennyTan。FM92.3「Kenny和您談地產」節目主持人（877）616-0430 http://www.kennytanlaw.com/blog/2012/10/post-20.shtml

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